Er is onnoemelijk veel informatie te vinden over groene energie (www.vreg.be), over de installaties zelf en over de tegemoetkomingen (www.energiesparen.be).
Dus hierover moeten we u niet wijzer maken. Wel belichten we hier graag wat juridische pijnpunten die vaak uit het oog worden verloren bij het aanvatten van een project. In deze bijdrage gaan we wat dieper in op de praktijk van de zonnepanelen.
Basisprincipes
Om de basisprincipes uit te leggen, gaan we uit van het volgende voorbeeld: u bent eigenaar van grond en gebouwen én u krijgt de vraag om het dak van het gebouw ter beschikking te stellen van een andere partij, die er zonnepanelen op zal installeren. U hoeft niets te doen, en u ontvangt, naast een jaarlijkse vergoeding,
(in het beste geval) gratis stroom. De andere partij zal in ruil hiervoor de groenestroomcertificaten aanvragen en verkopen én het overschot van de niet-verbruikte stroom op het net verkopen (als de installatie groter is dan 10 kW).
Basisvereiste hierbij is dat de andere partij het eigendomsrecht betreffende de zonnepanelen moet behouden. Vermits vanuit het burgerlijke recht natrekking wordt vermoed (de eigenaar van de grond zal ook eigenaar zijn van de gebouwen en overige opgerichte constructies), moet een uitdrukkelijke overeenkomst worden gesloten om hiervan af te wijken. U kan als eigenaar toelating verlenen aan een andere partij om op uw grond (en bij uitbreiding op het gebouw) te bouwen, waarbij die andere partij eigenaar zal zijn van de door hem opgerichte constructie.
In juridische termen: u moet een recht van opstal verlenen aan de andere partij.
Recht van opstal
Dit recht van opstal is een zakelijk recht met betrekking tot een onroerend goed, en moet dus notarieel worden gevestigd. Een huurcontract of een contract van concessie zijn ook mogelijk, maar bieden niet dezelfde waarborgen voor de partijen en worden dus vaak afgeraden. Een notariële akte betekent extra kosten en extra tijd, maar geeft de partijen een grotere rechtszekerheid. Vooral t.a.v. derdeschuldeisers. U moet er wel rekening mee houden dat, indien het gebouw als onderpand voor de bank in hypotheek werd gegeven, u de goedkeuring moet krijgen van de bank alvorens u iets kan ondertekenen.
Niet zomaar een ‘klassiek’ contract
Het betreft echter geen ‘klassiek’ contract van recht van opstal. Bij de klassieke contracten is er immers sprake van een grondeigenaar die een recht van opstal verleent op onbebouwde gronden, t.a.v. een partij die zal overgaan tot de oprichting van een gebouw. Daar enkel het dak van het gebouw ter beschikking moet worden gesteld (terwijl u het gebouw zelf nog wenst te gebruiken) en er ook wat meer bij komt kijken dan alleen de installatie, zijn er toch een aantal punten die in het contract verdere aandacht verdienen.
Het voorwerp van het recht van opstal moet correct omschreven worden: het betreft het dak van het gebouw, waarbij vaak verwezen wordt naar een plan waarop de installatie en de aanhorigheden (leidingen, tellers en controlesystemen) worden aangeduid.
Aangezien de aanhorigheden van de installatie zich soms in het gebouw bevinden, kan men hiervoor werken met specifiek omschreven erfdienstbaarheden. Ook is het raadzaam aangepaste clausules op te nemen m.b.t. de toegang tot de installatie met het oog op het regelmatige onderhoud en herstel ervan.
Raadpleeg de verzekeraar
De ‘klassieke’ clausules aangaande verlies of schade bieden vaak onvoldoende zekerheid aan partijen. Wat als het dak niet sterk genoeg blijkt te zijn? Of de installaties veroorzaken kortsluiting en brand? Wat indien de eigenaar wenst over te gaan tot herstel van het dak? ... Enig overleg met de verzekeraar hierover en de nodige aangepaste verzekeringen kunnen veel problemen voorkomen.
Einde van de overeenkomst
Ook moet de nodige aandacht besteed worden aan de formulering van de gevallen waarbij het contract vroegtijdig beëindigd zou worden. Evenals aan het lot van de installatie op het einde van het contract. Moet de installatie verwijderd worden?
Kan deze behouden blijven? Onder welke voorwaarden kan dit (vergoeding of niet)?
Of verleent u de andere partij een recht op verlenging van het contract?
Of u als huurder, vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of gebruiker van een gebouw ook een recht van opstal kan verlenen aan een derde partij voor de installatie van de zonnepanelen, vergt een concrete analyse van de bestaande overeenkomst. De vraag wie het gebouw destijds heeft opgericht, is daarbij van groot belang.
Dit verhaal krijgt een staartje ...
Want in de volgende editie behandelen we een aantal juridische aspecten indien u zelf zonnepanelen wil plaatsen.
Jo Demeer
jo.demeer@vhg.be
